物业估价的基本任务
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物业估价的任务 

物业估价的任务,主要就是运用科学而适用的方法,真实准确地确定房地产的市场价格。如何解释这个市场价格呢?这个市场价格在香港叫做“市值”,有人把它叫做标准价格或标准基价,也有的直接称之为评估价格 其实这些叫法所表达的意思是一致的。所谓“市值”是指其价值在市场上被接受及认同之价值。物业估价人员的社会功能在于剖析市场,阐释物业在当时的市场的价值,物业估价人员既不是预言家,更不是领导物业价值的先驱者,只不过是以本专业知识和经验,把房地产市场的不完全信息和资料,以中间人(或称为“公正人”)身份有系统地分析出来,提出一个尽量符合实际的价值(或价格)。市值并没有数学上的“绝对价值”,而是泛指一个价值范围,估值的结果也不是指这个范围的最高价或最低价,而是指该范围的最大机会价值或者是统计学上称之为中位数。这就是说,评估出来的价格,如果方法对头,定量准确,也只能是一种市场价格。而每个房地产项目的成交价格是围绕着平均价格而波动,在许多情况下两者往往是不同的。  

大家知道,房地产的现实价格,通常是个别形成的,而且经常是受急于脱销或急欲购买等特殊情况的影响,达成的成交价格往往不一定反映其价值,甚至有价格扭曲现象。评估价格只不过是尽量反映价值,力图指导市场成交价格隔绕着评估价格的基线波动,而不至于偏离太大。如果成交价格偏离评估价格太大时,可能有两种情况存在:一是市场出现不正常的情况,供求关系出现较大的变化,人为的因素影响大,这样促使评估人员要密切注视房地产市场的发展动态和趋势,政府有关部门也要注意市场的变化及产生原因,采取积极而有力的调控措施,加以宏观的间接的调控和引导;二是估价制度、方法等不符合市场实际情况,有滞后的可能,与社会经济脱节;另方面,估价人员对市场的分析判断有误,手头数据数据不足或失真,如此评价出来的价格必然与市场真正价格有大的出入。这样,就必须认真总结自己的工作,不断改进评估方法和判断能力,特别是增强对市场研究和分析的能力,使自己的工作适应市场的发展需要。 

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