房产交易先过“估价”关
物业管理 > 学习资源 > 物业估计会计与财税管理 >   推荐者/作者:马永健   人气值:15855   文章来源:

本周一开始,杨浦区房屋买卖在缴纳税费之前又多了一项手续:由专业的估价公司和估价人员进行询价。若房屋成交价格被认定为偏低,有做低房价的嫌疑,那么买卖双方将难以进入缴税环节,也就不能顺利办理过户手续。想要继续进行交易,双方只有两种方法可选:按照估价公司给出的指导价格缴税,或者找其他估价公司对房屋进行具体评估并出具评估报告 

询价 

买卖双方把买卖合同以及房产证交给估价机构,由专业人员进行价格审核,符合市场价格的,估价公司会在询价单上盖章证明,然后买卖双方凭着询价单到税务窗口进行税费缴纳。对于估价机构认为明显偏离市场行情价格的房源,将被退件,不得过户交易。 

退件后,买卖双方应及时应变 

其实,请来专业估价机构助阵,这一做法在上海并非首例。目前,除了杨浦区之外,徐汇区和黄浦区就有类似的做法。 

对于买卖双方来说,缴税前询价不仅仅是多了一道程序,还意味着一些可能发生的问题。如果在询价过程中遇到退件怎么办?如果退件后交易失败,违约责任又由谁来承担?可能造成的风险,又应该如何规避?对于这些问题,笔者请教了美联物业交易管理客服部经理沈赟。

■状况一:退件后,需要继续交易 

估价师判断房屋有做低价格的嫌疑,交易被退件后,多数买卖双方还是希望交易能够继续进行。对于这个情况,买卖双方有两个选择。 

首先,买卖双方可以根据估价机构给出的参考价格进行缴税。即如果双方的买卖签订的合同总价为100万元,但是给出的参考价格为130万元的,买卖双方应当按照130万元来进行缴税。 

其次,买卖双方可以要求专业的房产估价机构对房屋进行评估,并出具相关的评估报告。目前,税务局只认定A级评估公司出具的评估报告。 

根据上海市房地产估价师协会网站上公布的估价收费标准,目前估价收费采取差额定率累进计费,即按房地产价格总额大小划分费率档次,分档计算各档的收费,各档收费额累计之和为收费总额。房屋总价100万元以及100万元以下累进计费率为5‰,101万元以上至1000万元部分累进计费率为2.5‰。  

■状况二:退单后,交易破裂 

做低房价被发现并退件后,交易也存在着买卖双方因税费的支付产生分歧,并导致成交“爆单”的可能性。 

这一情况涉及到买卖违约这一法律问题,买卖双方应该格外注意。如果双方约定“各自承担税费”的,那么拒绝支付增加税费的一方,将承担违约责任。如果双方约定“净到手价”的,那么税费以及相应的违约责任就应该由买家来承担。因此,对于税费的支付形式买卖双方应该在合同中详细明确。 

一般来说,在区域内具有一定年数和资历的中介公司,对于价格把握比较充足。一旦感觉房价偏低,那么就会提醒买卖双方,并向相关的税务部门进行咨询。买卖双方应该配合中介公司,规避交易中可能存在的风险。

增加询价过程 

杨浦交易中心迎来集中成交 

从本周开始,杨浦区所有的二手房源在交易时候都增加了一道新程序:询价。 

为了规避二手房买卖中“做低房价”的行为,杨浦区房地产交易中心请来一家专业房产评估机构,以后,杨浦区所有的二手房买卖都必须经过这家房产评估机构询价之后,才能进行到缴纳税费的阶段。 

而在此之前,虽然各个交易中心也都有核价的过程,但是价格是否合理基本上都由税务方面说了算。曾有消费者提出质疑,认为税务部门没有估价资质,无法正确地估计房屋价格。而专业的估价机构长期进驻房地产交易中心,能够解决这一矛盾,同时,对于房价的审核也更严格了。 

由于担心合同上的房价难以过关,上周有不少交易都提前了过户时间,杨浦区交易中心迎来了一拨集中成交。不少买卖双方都是刚刚签完交易合同,就被中介公司拉进了交易中心,赶在评估机构正式入驻前缴纳税费。 

“非普通住宅”变身“普通” 

两者临界点成为核查重点 

“强行评估,意味着房价不能做低了。”有业内人士表示。据介绍,这两年,房地产交易中心对于房价的审核就日益趋紧,专业估价机构的出现加快了这一趋势,遏制做低房价,既可以防止逃税漏税,同时也规避了买卖双方在交易中可能遇到的风险。 

做低房价目前是二手房买卖中普遍出现的一个现象。在经历了近年来的多次税费调整后,上海二手房交易中所需缴纳的税费有了较大幅度的提高。尤其是5年内的非普通住宅所缴税费最高,超过总价的 10%(5.55%营业税,2%个人所得税,0.5%或者0.25%土地增值税,3%契税)。因此,目前市场上,很大部分做低房价的行为都会将“非普通住宅”做低成为“普通住宅”,以此节省交易成本。 

大量做低房价的行为,一方面对于国家的税收是一个损失,另一方面也加大了二手房买卖过程中的风险。尤其是对于买家来说,帮助卖家做低房价,就意味着做低的差价要在日后房屋再次转手时,转嫁到自己身上。 

对于大量成交房屋“非普通”变“普通”的现象,估价机构给予了更多关注。根据了解,目前,对于“普通”与“非普通”临界点之间的房屋,评估机构的审核将比其他房屋买卖更加细致。

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