房地产经济学的理论框架
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  正由于房地产经济学是多学科的交汇,加之自身房和地的耦合性,所以涉及的理论不仅多且复杂:大体可分为相互关联相互依从的三个层面:

  一是核心理论层如土地产权理论、地租地价理论、区位理论等;

  二是直接支配房地产运行的一般理论或内层理论,如房地产投资、房地产开发建设、房地产市场、房地产价格和房地产价格评估、房地产周期等理论;

  三是间接影响房地产经济运行的外延交叉理论,如外部性理论、宏观经济周期理论、泡沫经济理论、产业经济学理论、制度经济学理论等。这种分类不一定严密科学合理,其目的在于凸显不同理论在支配和影响房地产经济运行时其地位和作用的不同,在揭示和反映房地产经济运行的特点和规律时也会有差异。这里只就产权和土地产权问题提出几点:

  其一,产权是制度的基础,是经济学的前提条件,土地产权作为整个产权理论的重要组成部分,势必要成为房地产经济学的核心理论?

  其二,关于“权利束”问题。在学界不论是讨论一般产权问题,还是讨论土地产权问题,一般都论及所有权内部权能结构和“权利束”问题,通常都认为这个“权利束”除了所有权外,还包括占有权、使用权、处分(置)权、支配权、收益权、分配权等等:在论及土地产权“权利束”时,除了包括上述权能外,一般还包括地上权、地役权、租赁权、典权、抵押权等等:“权利束”越来越大,权能越来越多,似乎没有边界,并且强调每个权能都很重要,主次不分。对此,可概括为“多权平行权能结构”,简称“多权平行结构”。在市场经济条件下,强调产权 “明晰”,权能“细分”是正确的,但产权“明晰”和权能 “细分”的最终目的是产权在经济上的实现。

因此,我们认为从经济学的角度来看,所有权,特别是包括土地在内的生产资料所有权的内部权能结构,或“权利束”中,最主要最本质的权能只有所有权和使用(经营)权,其他诸如占有权、支配权、收益权等,不是所有权的占有、支配、收益,就是使用(经营)权的占有、支配、收益?都是后者从属于前者,即占有、支配、收益等权从属于所有权或使用权。对此,可称之为“多权主从权能结构”,简称“多权主从结构” 总之,我们认为“权利束”不是 “多权平行结构”,而是“多权主从结构”。所以,不论是产权“明晰”还是权能“细分”,最终都是为l‘保证所有权和使用权的落实,不是为了“明晰”而“明晰”、“细分” 而“细分”:其实有些从属权能就是所有权或使用权的延伸,或它们的实现形式。

  其三,土地产权在房地产经济中的特殊经济意义 这主要是由于土地的自然特性及其所衍生的产权经济特性,通过房和地的物态耦合与产权耦合在房地产经济运行中的特有表现。土地的自然特性及其所衍生的权利的基本经济特征是垄断,主要表现在:土地的稀缺性使土地所有权的垄断成为可能,从而形成绝对收益权;土地的区位差及其固定性,相应形成级差收益的垄断性;土地的永续利用和自然增值性,从而产生自然增溢的独占性;土地产权的垄断性,势必导致产权交易的价格垄断性等。土地的这些产权经济特征,将随同房和地的物态耦合,参与房和地的产权耦合,使房、地、产(产权)三者融为一体,形成房地产:房地产的这种耦合性产权,除了具有一般产权的基本特性外,由于土地产权经济特征的融入还会给房地产开发建设带来一系列特有的经济现象,这就是:

  (1)在房地产开发建设中,业主有权利用土地参与社会剩余价值的分配,以地租的形式通过房屋造价得到实现;

  (2) 利用土地区位差的垄断,形成房地增溢互动机制,即利用优越的土地区位,带来房屋建筑的增溢,反过来房屋的精良设计建造,物业管理周到规范,小区组团布局合理,形成集聚效应,又会提升土地的区位优势,增加区位差收益;

  (3)土地永续利用和自然增值的权能特性,适应广大投资者保值增值的普遍心理要求,促使更多的投资者(包括家庭投资)投资房地产市场,这是无需广告的促销,施惠于房地产业主;

  (4)房地产保值增值的权能特性,使房地产成为金融活动,特别是房地产金融活动中最理想的抵押物,从而会使房地产业获得最有力的金融支持等等:这些就是土地产权在房地产经济中的特殊经济意义.

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