与房产价格有关的几个要素
房产营销估价 > 学习资源 > 房地产概论、基础知识 >   推荐者/作者:陈宁寿   人气值:16247   文章来源:
  价格是房地产营销中最基本,最活跃,也最便于调控的一个因素。

  1、影响房地产价格的因素
  经济因素、物理因素、环境因素、行政和政策因素、社会因素、心理因素、国际因素

  2、价格构成

  目前中国城市房地产的建设都是以综合开发形式进行的,房地产的生产价格一般都以综合开发造价的形式出现的。所以,综合开发价格也就是房地产的生产价格或房地产的造价。中国各地综合开发造价,虽然由于地区的不同有些差别,但是它们的主要内容是相同的。目前房地产综合开发价格大体上包括以下一些内容。

  目前中国房地产的综合造价,大体上就是由这种13类71个项目构成。房地产价格构成的这13类71个项目,大体上可以分为5个构成部分。

  第一部分,即征地补偿费、拆迁安置费、土地开发费及土地出让金,也就是前3类,构成了房地产价格中的土地费用。

  第二部分,即住宅建筑安装工程费、附属工程费、室外工程费、也就是第4类到6类,构成了房地产价格中的建筑安装工程费。

  第三部分,即公共配套工程费、环卫绿化工程费、“四源”费、大市政费,也就是第7到第10类,构成了房地产价格中的配套工程费。

  第四部分,即两税一费、管理费,也就是第11到第12类,构成了房地产价格中的税费。

  第五部分,即利润,也就是第13类,构成了房地产价格中的利润。
  如果房地产开发企业把房地产卖出去,在它的综合造价中还必须加上销售成本,以及流通中的税金和利润。

  3、单价
  单价指的是单位建筑物面积的房地价格,但对一个拥有几十套,甚至上百套的楼盘来说,一个单价并不能说明问题,下面的几个特殊单价从不同侧面让我们加深对楼盘的理解。

  3-1起售单价   
  因为有层次,朝向等因素的差异,同一大楼的每套单元的单价并不衡一。习惯上,我们将底楼朝南单元的单价确定为计算基准,并设定不同的层次系数和朝向系数,各个单元的单价由此计算而来,这个计算基准我们便称之为起售单价。

  3-2最低单价   
  最低单价便为起售单价。有时,为了促销的原因,有些条件好的单元也以最低单价出现,此时,最低单价便演变为促销价格。

  3-3平均单价   
  总销金额除以总销面积得出的销售单价,其中总销金额为可销售面积的总的销售金额。理论上,总销金额=平均单价×可销面积。。

  3-4主力单价   

  指所占建筑面积比例最高的单元所标定的销售单价,是我们判断楼盘客户定位的关键。

  单价基本上是地段远近,产品品质等各种因素的综和反映,是衡量比较一个产品的重要指标。通常,我们可以通过对起售单价(往往也是最底单价)和最高单价的知晓而对整个大楼单价体系略知一二。然而,因为促销的各种人为因素,起售单价、最低单价和最高单价往往有戏剧性的夸张,作为替代,平均单价,主力单价便成为判断一个大楼真正价值构成的重要指标。但归根结底,对单价的最终把握,依旧是房屋的实际成交单价。

  4、总价
  总价指每一个销售单元的房地总价格。销售总价=销售单价×单元建筑面积

  4-1主力总价   
  所占建筑面积比例最高的单元所标定的销售总价。
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